BAUMANAGEMENT
Die Umsetzung der EnEV (Energieeinsparverordnung
) bei Wohn- und Nichtwohngebäuden

 

BAUMANAGEMENT - Eine reine Bauherrenaufgaben ?

Das sogenannte Baumanagement ist nach Auffassung der DIN 276 (u. a. offizieller Texte) eine reine Bauherrenaufgabe. In der DIN 276 werden unter der "KG 700 - Baunebenkosten" unter dem Punkt der "KG 710 - Bauherrenaufgaben" folgende Leistungen aufgeführt:

 

711 Projektleitung (Projektmanagement)

Gesamtkoordination (Projektmanagement) aller am der Projektentstehung Beteiligter, wenn sich der Bauherr nicht in der Lage fühlt, die Projektleitung zu übernehmen, ist es empfehlenswert dafür professionelle Unterstützung zu beauftragen. (vgl. Abb. "Projektbeteiligte")

 

712 Projektsteuerung

Steuerung und Kontrolle der Bereiche Kosten, Termine und Qualitäten. Die Einhaltung der zu Beginn des Projektes getätigten Projektziele in Bezug auf Kosten, Termine und Qualität sind nur durch den Bauherren selbst wirklich einzuhalten. Die jahrelange Erfahrung hat gezeigt, dass eine Projektsteuerung nur der Selbstkontrolle des Bauherren dienen kann. Wenn ein Bauherr an einer Stelle vom ursprünglich geplanten abweicht, hat dies immer Folgen für den gesamten Projektverlauf. Es ist für viele Bauherren ein Hemmnis, für die eigene Selbstkontrolle einen externen Fachmann zu beauftragen, der im ersten Moment höhere Kosten durch sein Honorar verursacht.

Das beste Controlling kann jedoch nicht eine mangelhafte Planung ersetzen oder ausbessern. Bei vielen Projekten haben wir feststellen müssen, dass die Planung bei Baubeginn noch nicht abgeschlossen war. Eine Kostensicherheit, Terminsicherheit und Qualitätssicherheit kann jedoch erst gegeben werden, wenn alle beteiligten wissen was das gemeinsame Projektziel ist, dass heißt bei Baubeginn müssen alle relevanten Planungsunterlagen vollständig vorliegen, bei unvollständiger Planung oder nach Baubeginn geänderter Planungen ist der gesamte Projektsteuerungsprozess im Bereich Kosten, Termine und Qualitäten gefährdet. Daher gelten folgende Grundsätze:

"Mit mehr Zeit - kann man auch die Kosten senken"

"Mit mehr Geld - kann auch schneller gearbeitet werden"

"Mit mehr Qualität - können auch Termine und Kosten besser im Griff gehalten werden"

Aus diesen Gründen ist es wichtig, das  die Planung vor Baubeginn abgeschlossen ist. Nur anhand einer vollständigen Planung lässt sich ein Kostenrahmen feststellen, ein exakter Detailterminplan erarbeiten und die Qualitätsmerkmale der Bauteile eindeutig bestimmen. Auch wenn wir und unsere Kollegen in unserem Arbeitsbereich gute Arbeiten Leisten, bleibt der Wunsch manches Bauherren mit wenig Geld in ganz kurzer Zeit sehr hochwertig zu bauen jedoch in der Realität ein Wunschtraum.

 

713 Betriebs- und Organisationsberatung

Für die Betriebsberatung während Baumaßnahmen in bestehenden Unternehmen oder bei der Organisationsplanung (z.B. Umzug) ist der Bauherr immer gefordert, da in der Regel nur der Bauherr dem Personal im bestehenden Betrieb und dem Personal auf der Baustelle weisungsbefugt ist. Diese Leistung kann selbstverständlich an externe Berater vergeben werden, muss aber mit den am Bau beteiligten Planern koordiniert und abgestimmt werden!

 

714 Arbeits- und Gesundheitsschutz

Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zum Arbeits- und Gesundheitsschutz gemäß BaustellV. Die dafür notwendige Koordination kann der Bauherr an einen geeigneten Koordinator abgeben, für die Einhaltung der Vorschriften zum Arbeits- und Gesundheitsschutz bleibt er jedoch was die Gesamtheit der Baustelle betrifft immer verantwortlich. Dies bedeutet bei der Ausführung von Arbeiten ist darauf zu achten, dass sich die beteiligten Firmen nicht gegenseitig gefährden (Was innerhalb der Gewerke einer Firma passiert unterliegt dem Verantwortungsbereich des jeweiligen Unternehmers.

"Mehr Sicherheit kann die Produktivität erhöhen und zu Kostenersparnissen führen!"

Mein persönliches Fazit zur Eingangs gestellten Frage "Baumanagement - eine reine Bauherrenaufgabe ?" lautet ganz klar:

Ja der Bauherr hat die Aufgabe alles für einen positiven und planmäßigen Projektablauf zu tun. Er kann hierbei jedoch auf gut ausgebildete Fachleute zurückgreifen, die das Baumanagement dann unter seiner Leitung optimal ausführen. Die langjährige Erfahrung in den unterschiedlichen Tätigkeitsbereichen bei Projekten jeder Größenordnung hat mir in dieser Hinsicht einige Dinge offenbart, es wird zuwenig miteinander über wesentliche Dinge gesprochen. Darum an dieser Stelle noch einmal der Hinweis auf grundsätzliche Dinge:

  • Planen heißt Vorausdenken - daher sollte die Planung vor Baubeginn abgeschlossen sein!

  • Kostenschätzungen sind eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt der  Erstellung! (nachträgliche Änderungen der Leistung, allgemeine Preis- und Marktentwicklungen können nur bedingt dabei berücksichtigt werden!)

  • Bauverträge sollten immer juristisch und technisch geprüft werden!

  • Protokolle sollten nur unterzeichnet werden, wenn der Inhalt und die sich daraus ergebenden Konsequenzen vollständig verstanden wurden!

  • Auch beim Fertighaus ist es sehr zu empfehlen einen vom Bauprozess unabhängigen Experten zu beauftragen, den nur die direkt vom Bauherren beauftragte "BAUBEGLEITUNG" handelt wirklich im Sinne der Bauherren!

Es muss jedoch immer wieder darauf hingewiesen werden, dass bei allem Verständnis für den Sparsinn der Bauherren und Hauseigentümer, auch die geistigen Leistungen von Architekten, Bauingenieuren, Planern und anderen Beteiligten in entsprechendem Masse honoriert bzw. entlohnt werden müssen. Daher kann es auch diese Leistungen nur gegen ein auskömmliches Honorar geben!

Planung 'Bauen im Bestand'

Architekturplanung (LPH 1-9) bei Umbau, Anbau, Ausbau, Erweiterung, Sanierung und Modernisierung (Uneingeschränk bauvorlageberechtigter Bauingenieur nach LBO §43)

Baumanagement

Projektmanagement bei 'Bauen im Bestand' mit den Projektsteuerungsmodulen 'Termin-, Qualitäts- und Kostencontrolling' .. auch für kleine Projekte!

PROJEKTMANAGEMENT

Das Projektmanagement übernimmt bei Bauprojekten die Vertretung des Bauherren, gegenüber den am Bau beteiligten Planer und Ausführenden.

Allgemeine Organisation, Information, Koordination und Dokumentation im Auftrag der Bauherren um die Projektabläufe zu optimieren.

Aufstellen eines Organisationshandbuchs, Fortlaufendes Projektbuch, Protokollführung bei Besprechungen und die fachliche und organisatorische Unterstützung bei der Entscheidungsfindung.

PROJEKTSTEUERUNG

Die Projektsteuerung ist eigentlich eine "Bauherrenaufgabe" und kann nur teilweise von Dritten übernommen werden. Die Projektsteuerung befasst sich mit dem Controlling der drei Bereich "Termine", "Kosten" und "Qualität", wie Sie bereits auch schon in unserem Leitsatz enthalten sind.

"Wer bauen will

der schlag voran,

was Kosten er dazu muss han.

Er würd' sonst vor dem End abstahn.

Der ist ein Narr,

der bauen will

und nicht voranschlägt,

was das zu kosten wird

und ob er es vollbringen mag

nach seinem Anschlag."

aus "Das Narrenschiff" (1494) von Sebastian Brant

(1457 bis 1521) Dichter und Humanist Strasbourg/Basel

(Sprüche zum Bauen ;Wolfgang Sperling) 

Kostencontrolling

Von der ersten Vorkalkulation und die Kostenschätzung über die Kostenberechnung hin zu der Budgetierung und der Kostenfeststellung. Aufstellen und Fortschreibung der Kostenanalyse, Rechnungskontrolle und Rechnungsfreigabe.

 

 

 

 

Das Kostencontrolling als Bestandteil des Baumanagements ist eine 'Stabsfunktion' im Bereich der Projektsteuerung und umfasst in der Regel folgende fünf Stufen der Kostenermittlung und die Kostenverfolgung während des gesamten Projektablaufs:

 

Vorkalkulation

Um bei der Vorplanung / Projektentwicklung einen Kostenrahmen zu ermitteln, ist es sinnvoll bereits vor den ersten Planungsphasen eine Vorkalkulation durchzuführen. Wie aus der Grafik "Kostenbeeinflussbarkeit während des Projektverlaufs" ersichtlich ist, nimmt die Beeinflussbarkeit der Baukosten innerhalb der Planungsphase drastisch ab.

Daher ist es von größter Bedeutung bereits in der Vorplanungsphase eine Vorkalkulation über Bezugsgrößen vorzunehmen (z.B. Wohnfläche, Nutzfläche, Krankenhausbetten, Wohneinheiten, Stellplätze, Arbeitsplätze, usw.).

Bei den anfallenden Investitionskosten werden heute zunehmend schon in einer sehr frühen Projektphase - meist bereits in der Projektentwicklung die Betriebskosten in die Vorkalkulation mit einbezogen, da während der Lebensdauer eines Objektes die Betriebskosten die Investitionskosten um ein vielfaches übersteigen.

Die Veranschlagung von sinnvollen höheren Investitionskosten können die Betriebskosten erheblich beeinflussen, so dass sich die höhere Anfangsinvestition bereits nach wenigen Jahren des Betriebes amortisiert haben kann.

 

Kostenschätzung (LPH 3 - Kostenschätzung nach DIN 276 auf Basis der Entwurfsplanung)

 

 

Kostenberechnung (LPH 6 - Zusammenstellung einer Kostenaufstellung auf Basis der Ausschreibungsunterlagen)

 

 

Kostenanschlag (LPH 7 - Zusammenstellung der Angebotspreise/Erstellen eines Preisspiegels zur Angebotsauswertung)

 

 

Kostenfeststellung

Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlichen Kosten. Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie gegebenenfalls zu Vergleichen und Dokumentationen.

Grundlage für die Kostenfeststellung sind:

  • geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistung, usw.

  • Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen

  • Erläuterungen

In der Kostenfeststellung

 

Kostenerfassung nach Ermittlungsstufen

 

 VKKSKBKAKF

100 Grundstück1. Ebene2. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

200 Grundstücksnebenkosten1. Ebene2. Ebene2. Ebene3. Ebene4. Ebene

300 Bauwerk - Baukonstruktion1. Ebene2. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

400 Bauwerk - Technische Gebäudeausrüstung1. Ebene2. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

500 Außenanlage1. Ebene2. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

600 Ausstattung & Kunst1. Ebene1. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

700 Baunebenkosten1. Ebene2. Ebene3. Ebene3. Ebene4. Ebene

800 Einrichtung & Dekoration-/--/--/--/-4. Ebene

 

Im Projektverlauf sind diese Einflussfaktoren mit fortschreitendem Projektverlauf jedoch immer weniger zu beeinflussen, so dass bereits in der Projektvorbereitung (= PLANUNG) die Weichen gestellt sein müssen für das gewählte Gleichgewicht der drei Säulen.

 

Kostenstruktur in Anlehnung an die "DIN 276"

 

100.000 Grundstück

110.000 Grundstückswert

111.000 Bodenwert (Wertermittlung)

112.000 Gebäudewert (Wertermittlung)

113.000 Wert der Ausstattung (Wertermittlung)

119.000 Grundstückswert (Sonstige) (Wertermittlung)

120.000 Grundstücksnebenkosten

121.000 Vermessungsgebühren

122.000 Gerichtsgebühren (Grundbucheintragung, etc.)

123.000 Notariatsgebühren

124.000 Maklerprovision (Immobilien) -> nach Gesetzesänderung 2014 in der Regel vom Verkäufer zu bezahlen!

125.000 Grunderwerbssteuer (ca. 5,0 % des Kaufpreises -> Achtung: ggf. Inventar separat ausweisen im Kaufvertrag!)

126.000 Wertermittlungen, Untersuchungen (Wertermittlung; Kauf- und Sanierungsberatung)

127.000 Genehmigungsgebühren (Grundstückserwerb, Grundstücksteilung, Freimachung)

128.000 Bodenordnung, Grenzregulierung (Wertermittlung; Kauf- und Sanierungsberatung)

129.000 Grundstücksnebenkosten Sonstige

130.000 Freimachen

131.000 Abfindungen

132.000 Ablösen dinglicher Rechte

139.000 Freimachen Sonstiges

 

200.000 Herrichten und Erschließen

210.000 Herrichten

211.000 Sicherungsmaßnahmen

212.000 Abbruchmaßnahmen

213.000 Altlastenbeseitigung

214.000 Herrichten der Geländeoberfläche

219.000 Herrichten Sonstiges

220.000 Öffentliche Erschließung

221.000 Abwasserentsorgung

222.000 Wasserversorgung

223.000 Gasversorgung

224.000 Fernwärmeversorgung

225.000 Stromversorgung

226.000 Telekommunikation (Telefon, Internet, TV, usw.)

227.000 Verkehrserschließung (Öffentlicher Straßenraum)

229.000 Öffentliche Erschließung Sonstiges

230.000 Nichtöffentliche Erschließung

231.000 Abwasserentsorgung

232.000 Wasserversorgung

233.000 Gasversorgung

234.000 Fernwärmeversorgung

235.000 Stromversorgung

236.000 Telekommunikation (Telefon, Internet, TV, usw.)

237.000 Verkehrserschließung (Private Zufahrtswege)

239.000 Nichtöffentliche Erschließung Sonstiges

240.000 Ausgleichsabgaben

 

300.000 Bauwerk - Baukonstruktion

310.000 Baugrube

311.000 Baugrubenherstellung

312.000 Baugrubenumschließung

313.000 Wasserhaltung

319.000 Baugrube (Sonstiges)

320.000 Gründung

321.000 Baugrundverbesserungen

322.000 Flachgründungen

323.000 Tiefgründungen

324.000 Unterböden und Bodenplatten

325.000 Bodenbeläge

326.000 Bauwerksabdichtungen

327.000 Dränagen

329.000 Gründung (Sonstiges)

330.000 Außenwände

331.000 Tragende Außenwände

332.000 Nichttragende Außenwände

333.000 Außenstützen

334.000 Außentüren und -fenster

335.000 außen liegende Außenwandbekleidungen

336.000 innen liegende Außenwandbekleidungen

337.000 Elementierte Außenwände

338.000 Sonnenschutz

339.000 Außenwände (Sonstiges)

340.000 Innenwände

341.000 Tragende Innenwände

342.000 Nichttragende Innenwände

343.000 Innenstützen

344.000 Innentüren und -fenster

345.000 Innenwandbekleidungen

346.000 Elementierte Innenwände

349.000 Innenwände (Sonstiges)

350.000 Decken

351.000 Deckenkonstruktionen

352.000 Deckenbeläge

353.000 Deckenbekleidungen

359.000 Decken (Sonstiges)

360.000 Dächer

361.000 Dachkonstruktionen

362.000 Dachfenster, Dachöffnungen

363.000 Dachbeläge

364.000 Dachbekleidungen

369.000 Dächer (Sonstiges)

370.000 Baukonstruktive Einbauten

371.000 Allgemeine Einbauten

372.000 Besondere Einbauten

379.000 Baukonstruktive Einbauten (Sonstige)

390.000 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen

391.000 Baustelleneinrichtung

392.000 Gerüste

393.000 Sicherungsmaßnahmen

394.000 Abbruchmaßnahmen

395.000 Instandsetzungen

396.000 Recycling, Zwischendeponierung und Entsorgung

397.000 Schlechtwetterbau

398.000 Zusätzliche Maßnahmen

399.000 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen (Sonstiges)

 

400.000 Bauwerk - Technische Anlagen

410.000 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen

411.000 Abwasseranlagen

412.000 Wasseranlagen

413.000 Gasanlagen

414.000 Feuerlöschanlagen

419.000 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen (Sonstiges)

420.000 Wärmeversorgungsanlagen für Raumwärme und Warmwasser

421.000 Wärmeerzeugungsanlagen

421.100 Zentrale Heizungsanlage

421.200 Einzelöfen

422.000 Wärmeverteilnetze

422.100 Pumpen

422.200 Verteiler und Rohre

422.300 Pufferspeicher

423.000 Raumheizflächen

424.000 Schornsteine/Kamine

429.000 Wärmeversorgungsanlagen (Sonstiges)

430.000 Lufttechnische Anlagen

431.000 Lüftungsanlagen

432.000 Teilklimaanlagen

433.000 Klimaanlagen

434.000 Prozesslufttechnische Anlagen

435.000 Kälteanlagen

439.000 Lufttechnische Anlagen (Sonstige)

440.000 Starkstromanlagen

441.000 Hoch- und Mittelspannungsanlagen

442.000 Eigenstromversorgungsanlagen

442.100 Notstromaggregate

442.200 Photovoltaikanlagen, Kleinwindkraftanlagen, Kleinwasserkraftanlagen

442.300 Stromspeicheranlagen

443.000 Niederspannungsschaltanlagen

444.000 Niederspannungsschaltanlagen

445.000 Beleuchtungsanlagen

446.000 Blitz- und Erdungsanlagen

449.000 Starkstromanlagen (Sonstige)

450.000 Fernmelde- und informationstechnische Anlagen

451.000 Telekommunikationsanlagen

452.000 Such- und Signalanlagen

453.000 Zeitdienstanlagen

454.000 Elektroakustische Anlagen

455.000 Fernseh- und Antennenanlagen

456.000 Gefahrenmelde- und Alarmanlagen

457.000 Übertragungsnetze

459.000 Fernmelde- und informationstechnische Anlagen (Sonstige)

460.000 Förderanlagen

461.000 Aufzuganlagen

462.000 Fahrtreppen, Fahrsteige

463.000 Befahranlagen

464.000 Transportanlagen

465.000 Krananlagen

469.000 Förderanlagen (Sonstige)

470.000 Nutzungsspezifische Anlagen

471.000 Küchentechnische Anlagen

472.000 Wäscherei- und Reinigungsanlagen

473.000 Medienversorgungsanlagen

474.000 Medizintechnische Anlagen

475.000 Labortechnische Anlagen

476.000 Badetechnische Anlagen

477.000 Kälteanlagen

478.000 Entsorgungsanlagen

479.000 Nutzungsspezifische Anlagen (Sonstige)

480.000 Gebäudeautomation

481.000 Automationssysteme

482.000 Leistungsteile

483.000 Zentrale Einrichtungen

489.000 Gebäudeautomation (Sonstiges)

490.000 Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen

491.000 Baustelleneinrichtung

492.000 Gerüste

493.000 Sicherungsmaßnahmen

494.000 Abbruchmaßnahmen

495.000 Instandsetzungen

496.000 Recycling, Zwischendeponierung und Entsorgung

497.000 Schlechtwetterbau

498.000 Zusätzliche Maßnahmen

499.000 Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen (Sonstiges)

 

500.000 Außenanlagen

510.000 Geländeflächen

511.000 Geländebearbeitung

512.000 Vegetationstechnische Bodenbearbeitung

513.000 Sicherungsbauweisen

514.000 Pflanzen

515.000 Rasen

516.000 Begrünung unterbauter Flächen

517.000 Wasserflächen

519.000 Außenanlagen (Sonstiges)

520.000 Befestigte Flächen

521.000 Wege

522.000 Straßen

523.000 Plätze, Höfe

524.000 Stellplätze

525.000 Sportplatzflächen

526.000 Spielplatzflächen

527.000 Gleisanlagen

529.000 Befestigte Flächen (Sonstige)

530.000 Baukonstruktionen in Außenanlagen

531.000 Einfriedungen

532.000 Schutzkonstruktionen

533.000 Mauern, Wände

534.000 Rampen, Treppen, Tribünen

535.000 Überdachungen

536.000 Brücken, Stege

537.000 Kanal- und Schachtbauanlagen

538.000 Wasserbauliche Anlagen

539.000 Baukonstruktion in Außenanlagen (Sonstige)

540.000 Technische Anlagen in Außenanlagen

541.000 Abwasseranlagen

542.000 Wasseranlagen

543.000 Gasanlagen

544.000 Wärmeversorgungsanlagen

545.000 Lufttechnische Anlagen

546.000 Starkstromanlagen

547.000 Fernmelde- und Informationstechnische anlagen

548.000 Nutzungsspezifische Anlagen

549.000 Technische anlagen in Außenanlagen (Sonstiges)

550.000 Einbauten in Außenanlagen

551.000 Allgemeine einbauten

552.000 Besondere Einbauten

559.000 Einbauten in Außenanlagen (sonstige)

590.000 Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen

591.000 Baustelleneinrichtung

592.000 Gerüste

593.000 Sicherungsmaßnahmen

594.000 Abbruchmaßnahmen

595.000 Instandsetzungen

596.000 Recycling, Zwischendeponierung und Entsorgung

597.000 Schlechtwetterbau

598.000 Zusätzliche Maßnahmen

599.000 Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen (Sonstiges)

 

600.000 Ausstattung und Kunstwerke

610.000 Ausstattung

611.000 Allgemeine Ausstattung

611.100 Einbauküchen inkl. Geräte  (Bauplanung)

611.200 Einbauschränke  (Bauplanung)

611.300 Einbaumöbel  (Bauplanung)

612.000 Besondere Ausstattung

619.000 Ausstattung (Sonstiges)

620.000 Kunstwerke

621.000 Kunstobjekte

622.000 Künstlerisch gestaltete Bauteile des Bauwerks  (Bauplanung)

623.000 Künstlerisch gestaltete Bauteile in der Außenanlage  (Bauplanung)

629.000 Kunstwerke (Sonstiges)

 

700.000 Baunebenkosten

710.000 Bauherrenaufgaben

711.000 Projektleitung -> Die oberste Aufsicht und Verantwortung kann dem Bauherren niemand abnehmen, er kann nur bei allen Entscheidungen bestmöglich beraten werden!

712.000 Projektsteuerung

712.100 Kostencontrolling

712.200 Termincontrolling

712.300 Qualitätscontrolling

712.400 Projektmanagement (Projektorganisation)

713.000 Betriebs- und Organisationsberatung (Projektmanagement)

714.000 Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination

714.100 SiGe-Plan / Vorankündigung (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination)

714.200 SiGe-Koordination (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination)

714.300 SiGe-Unterlage (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination)

719.000 Bauherrenaufgaben (Sonstige)

720.000 Vorbereitung der Objektplanung

721.000 Untersuchungen (Kauf- und Sanierungsberatung)

722.000 Wertermittlungen

723.000 Städtebauliche Leistungen

724.000 Landschaftsplanerische Leistungen

725.000 Wettbewerbe

729.000 Vorbereitung der Objektplanung (Sonstiges)

730.000 Architekten- und Ingenieurleistungen

731.000 Gebäude (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

731.100 Grundlagenermittlung  (Sachverständigenentwurf)

731.200 Vorplanung  (Sachverständigenentwurf)

731.300 Entwurfsplanung  (Sachverständigenentwurf)

731.400 Genehmigungsplanung  (Sachverständigenentwurf)

731.500 Werk- und Detailplanung  (Bauplanung)

731.600 Ausschreibung  (Bauplanung)

731.700 Mithilfe bei der Vergabe  (Bauplanung)

731.800 Bauleitung  (Bauplanung)

731.900 Objektbetreuung (Immobilien)

732.000 Freianlagen  (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

733.000 Raumbildende Ausbauten  (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

734.000 Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen

735.000 Tragwerksplanung

735.100 Grundlagenermittlung

735.200 Vorplanung

735.300 Entwurfsplanung

735.400 Genehmigungsplanung

735.500 Konstruktionsplanung, Werk- und Detailplanung  (Bauplanung)

735.600 Ausschreibung  (Bauplanung)

735.700 Mithilfe bei der Vergabe  (Bauplanung)

736.000 Technische Gebäudeausrüstung

739.000 Architekten- und Ingenieurleistungen (Sonstige)

740.000 Gutachten und Beratung

741.000 Thermische Bauphysik

741.100 Energieausweis

741.200 Energieberatung

741.300 Energieplanung (Energiebilanzierung nach EnEV, Wärme- und Feuchteschutznachweis)

741.400 Lüftungskonzept nach DIN 1946-6

741.500 Wärmebrückennachweise

741.600 Baubegleitende Qualitätssicherung

741.700 Baudiagnostik

741.800 Sachverständigengutachten

742.000 Schallschutz und Raumakustik  (Bauplanung)

743.000 Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

744.000 Vermessung

745.000 Lichttechnik, Tageslichttechnik  (Bauplanung)

746.000 Brandschutz

746.100 Konstruktiver Brandschutz  (Bauplanung)

746.200 Vorbeugender Brandschutz

746.300 Flucht- und Rettungswegeplanung

749.000 Gutachten und Beratung (Sonstiges)

750.000 Kunst

751.000 Kunstwettbewerbe

752.000 Honorare

759.000 Kunst (Sonstiges)

760.000 Finanzierung

761.000 Finanzierungskosten

762.000 Zinsen vor Nutzungsbeginn

763.000 Zuschüsse

763.100 Tilgungszuschüsse (Energieplanung)

763.200 Investitionszuschüsse (Energieplanung)

763.300 Beratungszuschüsse (Energieberatung)

763.400 Zuschuss zur qualifizierten Baubetreuung (Baubegleitende Qualitätssicherung)

769.000 Finanzierung (Sonstiges)

770.000 Allgemeine Baunebenkosten

771.000 Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen

771.100 Statische Prüfung und Überwachung

771.200 Baugenehmigung (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.300 Teilungsgenehmigung (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.400 Entwässerungsgenehmigung (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.500 Bauabnahme (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.600 Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen  (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.700 Vermessungsgebühren (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

771.800 Registrierung des Energieausweises (Energieausweis, Energieberatung und Energieplanung)

771.900 Prüfung der thermischen Eigenschaften und der Energiebilanzierung (Energieausweis, Energieberatung und Energieplanung)

772.000 Bewirtschaftungskosten

772.100 Baustellenbewachung

772.200 Nutzungsentschädigungen während der Bauzeit

772.300 Baustellenbüro für die Bauleitung inkl. Beheizung (Sachverständigenentwurf und Bauplanung)

772.400 Baustellenbeleuchtung

772.500 Baustellenreinigung

772.600 Baustellenwasser

772.700 Baustrom

772.800 Sanitäre Einrichtungen (WC's, Duschen, Waschmöglichkeiten, Aufenthaltsbereiche, etc.)

773.000 Bemusterungskosten

774.000 Betriebskosten während der Bauzeit (Kosten für vorläufigen Betrieb von technischen Anlagen)

779.000 Allgemeine Baunebenkosten (Sonstige)

790.000 Sonstige Baunebenkosten

Termincontrolling

Aufstellen von Rahmenterminplänen, Bauablaufplänen und Detailterminplänen und deren fortlaufende Kontrolle während des Bauablaufs.

 

 

"Nur wer sein Leistungsvermögen erfasst, weiß wann er ankommt"

 

 

  • Prävention statt Reaktion

  • Erhöhung der Verbindlichkeit von (Ziel-) Vereinbarungen

  • •Erzeugung von Zielklarheit

  • •Sicherstellung der erforderlichen Abstimmungsaktivitäten

  • •Realisierung einer Messbarkeit des Prozessfortschritts

  • •Erhöhung der Kommunikationsdichte

  • •Reduzierung von Risiken

  • •schnellere Treffen von Entscheidungen

  • •Erleichterte Abwicklung zukünftiger Projekte

 

 

Rahmen- oder Grobterminplanung

Die Rahmen- oder Grobterminplanung dient der generellen Projektplanung. Die umfasst relativ wenige, aber übergeordnete Vorgänge (meistens 20 bis 50). Die Zeitdimension sind Monate oder Quartale.

Koordinations- oder Steuerungsterminplanung

Der Begriff Koordinationsterminplanung wird in der Regel von Bauunternehmern, der Begriff Steuerungsterminplanung von Projektsteuerern verwendet. Diese Planungsstufe umfasst mehrere Hundert bis mehrere Tausend Vorgänge. Die Koordinations- oder Steuerungsterminpläne umfassen detailliert die Planung (Planung der Planung) und/oder die Bauausführung. Die Zeitdimension sind Tage.

Feinterminplanung

Die Feinterminplanung umfasst die Planung von Projektteilbereichen. Sie umfasst selten mehr als 100 Vorgänge. Die Zeitdimension sind Tage oder Stunden. Typische Beispiel sind die Taktplanung, die Wochen- oder Zweiwochenplanung für die Meister und Poliere, die Planung für besonders kritische Abläufe oder die Planung für die Kompensation von Terminverzügen.

Außerhalb des Bauwesens wird häufig unterschieden nach

  • Projekt-Terminplanung. Der Begriff „Projekt“ wird hierbei im Sinne eines noch nicht vorliegendes Auftrages verwendet. Der Projekt-Terminplanung dient dabei zur Darstellung einer potentiellen zeitlichen Abarbeitung, bevor noch eine Aufgabenstellung eines Kunden zum Auftrag wird,

  • Auftrags-Terminplanung (für einen Auftrag eines Kunden, nach dem Vertragsschluss).

 

Balkenplan

Beim Balkenplan, auch Gantt-Diagramm genannt, werden die Vorgänge in einer Spalte übereinander geschrieben. Die Vorgangsdauern werden maßstabsgetreu durch einen Balken repräsentiert, die entlang der horizontal aufgetragenen Zeitachse positioniert werden. Die Vorgänge werden meistens so sortiert, dass oben die Vorgänge stehen, die früh und unten jene, die spät beginnen. Dadurch wird der Balkenplan sehr übersichtlich. Er stellt die am häufigsten verwendete Darstellung dar und zeichnet sich durch eine gute Übersichtlichkeit aus. Im Balkenplan werden im Rahmen eines einfachen Termincontrollings häufig durch eine vertikale Linie (Faden mit Lot) der Ist-Zeitpunkt und innerhalb des Balkens durch Markierungen der erzielte Fortschritt dargestellt.

 

Termincontrolling[Bearbeiten]

Das Termincontrolling stellt einen sich wiederholt in gleicher Weise ablaufenden Prozess im Sinne eines kybernetischen Regelkreises dar. Diese besteht aus folgenden Teilschritten:

  • Erstellung einer Terminplanung, welche den geplanten Projekt-Ablauf als Soll (Bausoll, engl. Baseline) definiert.

  • Erfassung des tatsächlichen Projektzustandes (Bauist, engl. Actual) zu einem festgelegten Termin

  • Eventuell Erfassung von Terminrisiken als Prozentzahl und/oder als Beampelung für Ist-Stand und Prognose

  • Durchführung einer Abweichungsanalyse, in der festgestellt wird, wo relevante Differenzen zwischen Soll und Ist vorliegen. In der Regel finden sich zahlreiche kleine Soll-Ist-Abweichungen, die aber nicht von Bedeutung sind. Das Ergebnis der Abweichungsanalyse wird regelmäßig in einem Fortschrittsberichten (engl. Progress Report) dokumentiert.

  • Der Termincontroller legt danach mit der Projektleitung fest, welche Steuerungsmaßnahmen ergriffen werden sollen, um die relevanten Abweichungen zu kompensieren. Dabei muss zuerst unterschieden werden, wer für die Abweichungen verantwortlich ist: Auftraggeber oder Unternehmer. Es können auch sogenannte „neutrale“ Abweichungen vorliegen. Im Bauwesen können neutrale Abweichungen zum Beispiel Streik oder außergewöhnliche Wetterverhältnisse sein, mit denen der Auftragnehmer bei Vertragsabschluss nicht rechnen musste. In solch einem Fall ist regelmäßig vertraglich festgelegt, dass die Bauzeit verlängert wird. Maßnahmen zur Kompensation von Terminverzügen können zum Beispiel sein: Erhöhung der Personal- und / oder der Gerätekapazität, Überstunden und Wochenendarbeit, andere Bauverfahren (zum Beispiel Fertigteile statt Ortbeton) oder Einsatz von Subunternehmern. Gerät das Termincontrolling aufgrund zu umständlicher Verfahrungen bei der Abstimmung von Steuerungsmaßnahmen selbst in Terminverzug, kann dies Folgeschäden verursachen, für die das Controlling eventuell haftet.

  • Gegebenenfalls muss der Terminplan (Bausoll, Baseline) angepasst werden.

Durch die Projektleitung ist zu Beginn des Projektes festzulegen, in welchem Rhythmus der Termincontrolling-Prozess durchgeführt wird, zum Beispiel wöchentlich, monatlich oder quartalsweise. Der Rhythmus orientiert sich dabei insbesondere an der gesamten Projektlaufzeit und der Projektgröße. Bei kurz laufenden und kleinen Projekten kann das Controlling wöchentlich durchgeführt werden. Projekte, die über mehrere Jahre laufen und sehr groß sind (zum Beispiel Planung und Bau eines Kraftwerkes) kann möglicherweise ein quartalsweiser Rhythmus festgelegt werden. Bei typischen Bauprojekten sollte das Controlling alle zwei Wochen oder längstens monatlich durchgeführt werden. Nur wenn die Controllingabstände im Vergleich zur Gesamtprojektzeit ausreichend kurz sind, kann Terminabweichungen mit vertretbarem Aufwand gegengesteuert werden.

Wichtig ist auch die Festlegung im Projekt, wer bei festgestellten Abweichungen welche Vollmachten hat, gegenüber den Verursachern von Terminabweichungen Sanktionen anzudrohen und gegebenenfalls auch zu veranlassen, zum Beispiel Vertragskündigung.

Ein Sonderfall des Termincontrolling stellt das Expediting dar.

Kapazitäts- oder Ressourcenplanung[Bearbeiten]

Die Kapazitäts- oder Ressourcenplanung hängt eng mit der Terminplanung zusammen, da eine Verkürzung der Projektzeit in der Regel nur erreichbar ist, falls die Kapazitäten oder Ressourcen ausreichend erhöht werden. Zu unterscheiden sind folgende Kapazitäten (Ressourcen):

  • Kapazitäten des gewerblichen Personals einschließlich von Subunternehmern,

  • Gerätekapazitäten,

  • Materialkapazitäten,

  • Kapazitäten bei der Planung und der Projektleitung sowie

  • finanziellen Ressourcen (Bürgschaften, Zwischenkredite oder von Barmitteln).

Aus dem Terminplan können direkt Histogramme und Ganglinien für die einzelnen Ressourcen abgeleitet werden.

 

 

  1. Verkürzung von Dauerterminbestimmender Vorgänge durchErhöhung der verfügbaren Kapazität (Überstunden, Fremdvergabe, Änderung von Prioritäten, usw.)

  2. Höhere Effizienz (externer Spezialist, Schulung, ...) bei der Abwicklung der Aktivitäten.

  3. Verminderung des Leistungsumfangs

  4. Änderung der Reihenfolge durch Überlappung oder Parallelisierung bislang sequentieller

Arbeitspakete

  1. Verschieben von Terminen, notfalls des Projektendtermins

 

  1. Höhere Effizienz bei der Auftragsabwicklung

  2. Verminderung des Leistungsumfangs

Baubegleitung 'Baubegleitende unabhängige Qualitätssicherung'

Kompetente Beratung bei allen Baumaßnahmen als unabhängiger Sachverständiger zur Qualitätssicherung .. als 'Dolmeltscher' für den Bauherren! (z.B. auch bei KFW-Effizienzhäusern mit KFW-Zulassung)

BAUBEGLEITUNG (Qualitätscontrolling (LPH 1-9))

Festlegung durch Beratung und Bemusterung von Qualitäten in Abstimmung mit der Bauherrschaft. Dokumentation der Qualitäten und Bauüberwachung der eingebauten Qualitäten.

Instandhaltungsmanagement

Technisches Immobilienmanagement (Facility Management) bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten für Eigentümer/Eigentümergemeinschaften [WEG]

Sachverständigengutachten

Gutachten zum Gebäude ('Schäden an Gebäuden'; Instandhaltungsrückstau', 'Allgemeiner Immobilienzustand'; 'Verformungsgutachten im Denkmalschutz')

IMMOBILIENBEWERTUNG
Die Umsetzung der ImmoWertV 
bei bebauten und unbebauten Grundstücken

Immobilienbewertung und Sachverständigengutachten bei Immobilien ?

Mit dem Leistungsbereich "Immobilienbewertung" bieten wir eine Ergänzung zu den Leistungen aus der Planung von Baumaßnahmen in der Betriebsphase von Gebäuden an. Die dabei entstandenen Leistungsbereiche, bilden eine Ergänzung zu den Leistungen einer Hausverwaltung oder eines Immobilienmaklers, können dessen Leistungen aber nie ganz ersetzen. Vielmehr ist es in unserem Interesse, den kaufmännischen Bereich der Immobilienmakler oder Hausverwaltern durch unser technisches Know-How bei Bestandsgebäuden zu unterstützen.

Durch die Weiterbildungen im Bereich der "Immobilienbewertung", in Kombination mit der Ausbildung zum Tragwerksplaner, Bauingenieur (Entwurfverfasser) und Energieberater (Sachverständiger für Energieeffizienz) ist es uns nun möglich eine umfassende "Kauf- und Sanierungsberatung" bei Bestandsimmobilien anzubieten.

 

"Wer einmal baut, der glaub meist nicht, wie schnell man sich zugrunde richt'.

Ein falscher Plan, kein guter Rat, das Geld ist hin. Es bleibt der Schad'.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet, dass er den richt' gen Planer findet."

 

(Sprüche zum Bauen ;Wolfgang Sperling)

 

 

Immobilienbewertung

Wertermittlung bebauter/unbebauter Grundstücke als privates Kurzgutachten zur Einschätzung von Kaufpreis bzw. Verkaufserlös, gerichtsverwertbares Wertgutachten in Streitfällen oder ein erweitertes Wertgutachten mit Aussagen zu Beleihungs- oder Versicherungswerten [ImmoWertV]

In der Immobilienbewertung soll der Verkehrswert einer Immobilie abgebildet werden. Der "Verkehrswert" und die damit verbundenen Gebäudewertangaben "Kaufpreis" und "Beleihungswert" erfordern hierbei ein unterschiedliches Maß an Ermittlungsarbeit.

Der "Kaufpreis" kann in Form eines Kurzgutachtens mit nur einer Verfahrensweise (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) ermittelt werden und bittet danach bereits einen angemessenen Kaufpreis einer Immobilie, diese Kurzgutachten dienen in der Regel Kaufinteressenten bzw. Verkäufern zur Überprüfung des angesetzten Verkaufspreises.

Ein vollständiges "Verkehrswertgutachten" wird unter Umständen für offizielle Anlässe (Vermögensübersicht für den Fall der  Zwangsversteigerung, Erbschaftsregelung, Scheidung, Betriebsauflösung, Betriebsverkauf, etc.) benötigt und muss aus diesem Grund etwas umfangreicher in der Begründung und der Verfahrenswahl (mindestens 2 Verfahren) sein.

Für die mögliche Absicherung von größeren Darlehen, kann es zu dem gemachten Verkehrswertgutachten noch notwendig werden, den "Beleihungswert" separat auszuweisen, dabei wird dann auf Basis des Verkehrswertes eine mögliche Beleihung ermittelt. Je nach Immobilienart kann der Beleihungswert zwischen 50 und 100 % des Verkehrswertes liegen. Um diesen Wert zu erfassen, sind weitergehende Ermittlungen bzgl. des Vermarktungszeitraumes notwendig.

Immobilien können in der Wertermittlung (Immobilienbewertung) in zwei Hauptgruppen eingeteilt werden:

 

Normalstufe:

Alle nicht in der "Schwierigkeitsstufe aufgeführten Grundstücke (inkl. Bebauung)

 

 

Schwierigkeitsstufe:

Schwierigkeiten können insbesondere vorliegen bei Wertermittlungen:

- für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte sowie sonstige Rechte,

- bei Umlegungen und Enteignungen,

- bei steuerlichen Bewertungen,

- für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,

- bei Berücksichtigung von Schadensgraden,

bei Wertermittlungen, zu deren Durchführung der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss, zum Beispiel

- Beschaffung und Ergänzung der Grundstücks-, Grundbuch- und Katasterangaben,

- Feststellung der Roheinnahmen,

- Feststellung der Bewirtschaftungskosten,

- örtliche Aufnahme der Bauten, (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten)

- Anfertigung von Systemskizzen im Maßstab nach Wahl,

- Ergänzung vorhandener Grundriss- und Schnittzeichnungen (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten);

bei Wertermittlungen

- für mehrere Stichtage,

- die im Einzelfall eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen der Wertermittlung und eine entsprechende schriftliche Begründung erfordern.

 

Die einfachste Wertermittlung ist in Form eines Kurzgutachtens, ein Kurzgutachten eignetet sich zur eigenen Feststellung der Vermögenswerte, zur Ermittlung des möglichen Verkaufserlöses und unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Vermögensermittlung für die Hausbank.

Die Verkehrswertermittlung ist notwendig bei Gutachten, die Dritten zugänglich gemacht werden sollen, wie z. B. die Vermögensermittlung bei Ehescheidung, Vererbung, Verkauf (Firmenkapital), Verwertung nach SGB oder sonstigen gerichtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Zwangsversteigerungen, etc.)

Die zur Verkehrswertermittlung zusätzlich auszuweisenden Werte bei einer Beleihung der Immobilie sind nur durch eine erweiterte Immobilienbewertung mit Beleihungswertausweisung möglich.

Kauf- & Sanierungsberatung

Beratung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie unter den Gesichtspunkten der Bausubstanz, des Zeitwertes und den möglichen Sanierungen/Modernisierungen mit den entsprechenden ersten Kostenschätzung und der Aufstellung von Gesamtkosten inkl. der Abschätzung von Baunebenkosten!

Eine umfassende Beratung vor dem Immobilienerwerb erspart nach dem Kauf viele Überraschungen. Durch die umfassende Ausbildung und Qualifizierung als 'Fachingenieur für 'Bauen im Bestand'' ist es mir möglich zu fast alle Fragen zu Bestandsgebäuden eine Antwort zu geben oder zumindest die richtige Person zu nennen, die bei speziellen Fragen (Baubiologie, Bauchemie, ...) eine Antwort geben kann. Die häufigsten Fragen beim Immobilienerwerb sind:

KAUFPREISPRÜFUNG

 

Die erste Frage die man sich beim Immobilienerwerb immer stellen sollte ist 'Was ist mir die eigene Traumimmobilie wert ?' und die dazugehörende zweite Frage ist dann 'Kann ich mir die Immobilie finanziell leisten?'. Beide Fragen muss jeder Immobilieninteressent für sich selbst und mit seiner Hausbank ausmachen, die von uns im Rahmen der 'Kauf- und Sanierungsberatung' integrierte Kaufpreisprüfung ist eine Auswertung des tatsächlichen Immobilienwertes und der notwendigen Investitionskosten.

 

MIETPREISANPASSUNG

 

Viele Wohnhäuser haben mehr als eine Wohneinheit, daher ist parallel zum eigen genutzten Immobilienbereich auch die restliche Fläche auf Vermietbarkeit und bei erheblichen Sanierungsmaßnahmen auch die gesetzlich mögliche Mietpreisanpassung mit in die Kaufüberlegungen mit einzubeziehen. Im Rahmen der 'Kauf- und Sanierungsberatung' liefern wir einen Vergleichswert, der auf Basis des örtlichen Marktes oder dem tatsächlich vom Gutachterausschuss ermittelten Mietpreisspiegels besteht.

 

BAUSUBSTANZDie Bausubstanz kann bei einem sehr alten fast verfallenen Gebäude sogar besser sein als die von einem vergleichbar jungen Gebäude, die Bausubstanz bildet hierbei die Nachhaltigkeit des Bauwerkes ab, ein Wohngebäude wird statistisch gesehen für eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 100 Jahren errichtet. Es gibt aber Wohngebäude die deutlich länger schon in einem bewohnbaren Zustand sind, diese haben in der Regel eine gute Bausubstanz, die Bausubstanz ist eine Abwägung der ursprünglich eingesetzten Baumaterialien im Verhältnis zu den Instandhaltungskosten für das Bauwerk in konstruktiver Sicht. Bei neueren Gebäuden wird in einigen Staaten bereits die 'Graue Energie' für die Gesamtbilanzierung der Nachhaltigkeit von Gebäuden mit bilanziert ('Graue Energie' = Energie die zur Herstellung des Bauwerks inkl. aller Materialien und die Energie die nach der Nutzung des Gebäudes für Rückbau und Recyclings der Baustoffe anfällt )

 

ENERGIEAUSWEIS

 

Der Energieausweis muss vom Verkäufer vorgelegt werden und muss einige Mindestanforderungen erfüllen. In den Übergangszeiten der Energieausweisausstellung von 2002 bis 2014 wurden viele Energieausweise ausgestellt, die diesen Mindestanforderungen nicht entsprechen, diese Angaben im Energieausweis sind daher immer einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen!

 

ERREICHBARKEIT

 

Die Erreichbarkeit der Immobilie nimmt einen immer größeren Einfluss auf die Attraktivität einer Immobilie ein, der tägliche weg zur Arbeit, der soziale und kulturelle Lebensmittelpunkt und die öffentlichen Behörden sind meist in größeren Städten angesiedelt, so dass der Anfahrtsweg zu diesen eine 'energetische' Beurteilung mit sich zieht. Einige europäische Staaten integrieren diese 'Mobilitätsenergie' bereits in die Gesamtbilanzierung der Gebäudeenergieausweise mit ein. Der Verkehr ist mit eine Hauptursache für schädlichen CO2-Ausstoss. Daher strebt man in der Schweiz auch die sogenannte '2000W-Gesellschaft' als mittelfristiges Ziel angestrebt, in einer 2000W-Gesellschaft deckt jeder seinen persönlichen Energiebedarf mit 2000W im Jahr (!).

 

FREIZEITWERT

 

Der Freizeitwert in der näheren Umgebung wird zunehmend wichtiger in der Auswahl der 'Traumimmobilie', ...

 

ERHOLUNGSWERTDa die Erholung eine zunehmende Rolle im Alltag spielt, sollte auch der Freizeitwert in der nähren Umgebung zu den persönlichen Bedürfnissen passen, es sollte möglich sein den persönlichen Hobbys (z.B. Sport, etc.) auch in der näheren Umgebung nachzugehen.

 

SANIERUNGSBEDARF 

SANIERUNGSPFLICHTEinige Gesetze schreiben für 'Eigentümerwechsel' bei Bestandsimmobilien einige wichtige Sanierungspflichten vor, die aus energetischer und umwelttechnischer Sicht durchaus als positive Aspekte zu sehen sind. Dazu gehören die Dämmverpflichtung von Bauteilen zu Außenluft bzw. unbeheizten Gebäudeteilen, die Austauschverpflichtung von alten Öl- bzw. Gaskesseln, die Austauschverpflichtung bei älteren Nachtspeicheröfen (Elektroheizungen).

 

WERTHALTIGKEIT

 

Die Werthaltigkeit der Immobilie ist eine Tendenzeinschätzung und gibt Hinweise auf die langfristige Preisentwicklung für die Immobilienwerte, im Gegensatz zur allgemeinen Meinung ist eine Investition in 'Erde und Steine' nicht zwangsläufig eine langfristige werthaltige Investition. Dies hängt von vielen Einflussfaktoren ab, die nicht im eigentlichen Sachwert der Immobilie zu finden sind, viel mehr geht es hierbei um das wirtschaftliche, politische und soziale Umfeld.

 

VERMIETBARKEIT

 

Eine 'Einliegerwohnung' die zur Vermietung angeboten wird, ist nicht automatisch auch gleich vermietet, die 'Einliegerwohnung' muss sich dem vergleichbaren Wohnungsmarkt in der räumlichen Umgebung stellen und muss vergleichbar ausgestattet sein, muss energetisch sparsam sein und muss preislich im ortsübliche Rahmen liegen. Die Zeiten, in denen jedes Kellerloch vermietbar war sind in weiten Teilen vorbei.

 

ENTWICKLUNGSPOTENZIAL

 

Das Entwicklungspotenzial einer Immobilie liegt in dem vorhandenen Ausnutzungsgrad des Grundstückes, hier gilt es zu prüfen ob das Grundstück optimal ausgenutzt wird oder ob durch Grundstücksteilung, Anbau, Ausbau und Umbau die Immobilie optimaler ausgenutzt werden kann.

 

FÖRDERMITTELBERATUNG

 

Bei jedem Immobilienerwerb gilt es zu prüfen welche öffentlichen Fördermittel zur Finanzierung zur Verfügung stehen. Die staatlichen Banken, manchen Bundesämter und auch einige Kommunen bietet Fördermittel an. Die Fördermittel werden unter anderem gewährt bei Eigennutzung der Immobilie, oft gekoppelt an die Kinder im Haushalt, bei energetisch hochwertigen Gebäuden ('Effizient Bauen' oder 'Effizient Sanieren'), bei der Nutzung von regenerativen Energien (PV-Förderung, etc.), bei der zukunftsorientierten Bauweise ('Altersgerecht Bauen' oder 'Altersgerecht Sanieren'). Es gibt für den Immobiliensektor unzählige Fördermöglichkeiten, die in jedem Einzelfall geprüft werden müssen - Viele verlassen sich hier auf Ihre Hausbank - aber hier bitte ich ausdrücklich zu beachten, das ein Bankberater in erster Linie seinen Arbeitgeber die 'Bank' vertritt und nicht in jedem Falle die kostengünstigste Finanzierungsvariante für Ihr Kaufvorhaben finden muss!

 

BAUSCHÄDEN

 

Echte Bauschäden sind gravierende Schäden an Gebäuden, die die Nutzung des Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Zu den Bauschäden sind alle relevanten Schäden am Tragwerk zu sehen, die die nachhaltige Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen, alle Schäden die durch biologischen Befall (z.B. Hausschwamm, Holzwürmer, Termiten, Bienen, Schimmelpilze, etc.) ein bewohnen der Räume einschränkt und chemische Belastungen, die aus den verwendeten Baustoffen ausgehen (z.B. ....

 

.. oder verlasse ich mich auf das Wort meines Immobilienmaklers? .. und lassen uns dann nach dem Erwerb mal überraschen was da dann noch alles auf uns zukommt ?

 

Da es unwirtschaftlich wäre zu einer Immobilienbesichtigung fünf oder noch mehr Sachverständige mitzunehmen, bietet wir Ihnen diese Leistung völlig unabhängig von Liefer- oder Provisionsinteressen, für Einfamilien und Zweifamilienwohnhäuser sogar zum Festpreis an.

In unserer Kauf- und Sanierungsberatung gehen wir speziell auf Ihre Vorstellungen ein und liefern Ihnen als Entscheidungshilfe ein kurz gehaltenes Handout, was zum Inhalt hat:

-  (in den meisten Fällen über eine Vergleichsberechnung über den theoretischen Ertragswert)

- Raumaufstellung mit der Zuordnung zu Ihren Wunschvorstellungen (ggf. mit Handskizze zu baulichen Erweiterungen)

- Kurzbeschreibung des baulichen Zustand des Gebäudes

- Auflistung der notwendigen und sinnvollen energetischen Ertüchtigungen

- Auflistung der Kosten (Grobschätzung in der 1. Ebene der DIN 276)

- Aufstellung der möglichen Fördermittel die beantragt werden könnten

Mit dieser Kurzinformation können Sie dann die Finanzierung bei Ihrer Hausbank prüfen lassen und sich ggf. für die besichtigte Immobilie entscheiden.

Beratung 'Teileigentum'

Beratung und Planung bei der Bildung von Teileigentum nach WEG (Wohneigentumsgesetz) bei Neubau und Bestandsbau! Spezialberatung auch bei der baulichen Veränderung von bestehenden WEG-Teilungen im Hinblick auf die Auswirkung auf Eigentumsanteile und Verteilerschlüssel!

Bei der Teilung von Grundstücken und Gebäuden über das WEG bzw. BGB sind für die Genehmigung unterschiedliche Unterlagen erforderlich. Die rechtliche Beratung der Teilung übernimmt in der Regel der Notar. Unsere Leistung bei der Teilungsplanung ist zum einen die zeichnerischen Bestandteile zusammenzustellen und ggf. neu zu zeichnen, die für das Erlagen der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig ist.

Die erweiterte Beratung befasst sich dann mit dem Betrieb des Gebäudes, so dass die Kostenschlüssel (z. B. für Nebenkosten, etc.) gerecht auf die einzelnen Teileigentume verteilt werden. Besonderes Augenmerk legen wir dabei auf die langfristige Planung von notwendigen Investitionen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dachsanierung, Fassadensanierung, Heizungserneuerung, etc.), die durch die jährliche Rücklagenbildung im Normalfall durch diese Rücklagen bestritten werden sollten, da ansonsten die notwendigen Investitionen, durch das fehlende Kapital (evtl. auch nur durch einen Miteigentümer) gänzlich nicht durchgeführt werden können und somit dann zum Wertverlust am Gesamtobjekt führen.

Immobilienberatung

Allgemeine Grundlagenberatung zur (Traum-)Immobilie, speziell abgestimmt auf die individuellen Bedürfnisse bei der Suche nach Wohn-, Gewerbe- oder Ferienimmobilien.

NEBENKOSTENANALYSE

Die meisten Nebenkostenabrechnungen in Deutschland weisen Mängel auf. Bei der Nebenkostenanalyse werden die von Ihnen eingereichten Nebenkostenabrechnungen (pro Jahr) von uns auf Plausibilität geprüft. das heißt im einzelnen, ob auch nur umlagefähige Kosten abgerechnet wurden oder ob teilweise auch Kosten des Eigentümer mit umgelegt wurden. In den einzelnen Nebenkostenarten, ziehen wir dann einen Vergleich zwischen dem Durchschnitt und den ihrigen Kosten um evtl. Abweichungen in der Verbrauchsabrechnung zu entdecken. Als Abschluss erhalten Sie eine Kurzaufstellung der Nebenkostenanalyse, die Sie ggf. beim Vermieter od. Hausverwalter einreichen können.

 

PROTOKOLLIERUNG VON IMMOBILIENÜBERGABEN

Bei einer Übergabe einer Immobilie bei Vermietung oder Verkauf, sollte immer ein neutraler Protokollant mit anwesend sein um den Zustand in Form eines Übergabeprotokolls zu bezeugen. Diese Dienstleistung bieten wir als neutrale Stelle gerne mit an. Als Zeuge kommen natürlich auch ggf. Familienangehörige, Freunde oder Bekannte in Frage, dabei sollten dann jedoch auch die wichtigen Punkte mit im Protokoll mit aufgenommen sein.

 

PLAUSIBILISIERUNG VON WERTGUTACHTEN

In vielen Fällen werden mittlerweile nur noch elektronisch gestützte Wertermittlungen zur Kaufpreisprüfung, Kaufpreisfindung oder Werteinschätzung getätigt. Da diese Ermittlungen jedoch meist dem subjektiven Empfinden desjenigen unterliegt, der die Daten für die Auswertung ermittelt, sind diese elektronisch gestützten Wertermittlungen in vielen Fällen zu hinterfragen, ob auch alle Daten objektiv eingegeben wurden und der sich ergebende Wert auch dem Verkehrswert (Marktwert) entspricht oder ob Korrekturen notwendig sind. Diese objektive unabhängige Überprüfung führen wir gerne für Sie durch.

 

WERTERMITTLUNGEN BEI ABFINDUNGEN VON "GRUNDDIENSTBARKEITEN & BAULASTEN"

Bei bestehenden Immobilien kommt es häufig vor, dass die Baulasten oder Grunddienstbarkeiten aus vergangenen Bautätigkeiten nicht korrekt eingetragen sind bzw. zur damaligen Zeit keine Notwendigkeit zur Eintragung gesehen wurde. Alle diese Rechte und auch Pflichten an einem Grundstück stellen einen finanziellen Gegenwert dar, der in vielen Fällen durch einen Sachverständigen zu ermitteln ist.

Das beste Beispiel stellen in diesem Punkt die Leitungsrechte dar, viele Wasser-, Gas- und Abwasserleitungen wurde auf dem einfachsten Weg verlegt und sind in vielen Fällen noch nicht in den Bestandsplänen erfasst. Eine Leitungstrasse am Rande eines Grundstücks (.. am besten im Bereich der unbebaubaren Fläche der nachbarschützenden Abstandsflächen) haben einen eher geringen Gegenwert, die selbe Leitungstrasse um nur wenige Meter weiter im Grundstück kann jedoch schnell mehrere Tausend Euro an Ablösesumme wert sein. >> In allen Fällen ist eine Überprüfung durch einen Sachverständigen angebracht!

 

IMMOBILIEN - EXPOSÉ 's ERSTELLEN FÜR DIE (PRIVATE) VERMARKTUNG

Bei der privaten Vermarktung von Immobilien ist die Vollständigkeit der Vermarktungsunterlagen (Exposé) durch den privaten Verkäufer nur schwer sicherzustellen, da hinsichtlich des Gebäudezustands einige Sachverhalte dringend erwähnt werden müssen, und andere Dinge eher irrelevant sind. (ein ehemaliger Schimmelbefall ist zu erwähnen, das kunstvoll gestaltete Treppengeländer ist eher zweitrangig) Um bei der Vermarktung einer Immobilie die rechtlich relevanten Unterlagen zusammenzustellen, und die 'optischen' Besonderheiten herauszustellen, stehen wir gemeinsam mit professionellen Fotografen ein aussagekräftiges Exposé zusammen.

 

ÜBERPRÜFUNG VON ENERGIEAUSWEISEN

Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis wurde in der Übergangsphase von 2002 bis 2009 in einigen Fällen noch im vereinfachten Verfahren nach dem Verbrauch ausgestellt, die Ausweise weisen leider einige Fehlerquellen auf, so dass die ausweise nach Verbrauch nicht immer als Vergleichswert hinzugezogen werden können, wir bieten auf Basis unserer langjährigen Erfahrung eine kurze Plausibilitätsprüfung der ausgestellten Ausweise an. >>> auch als gerichtsverwertbares Gutachten im Leistungsbereich 'ENERGIEEFFIZIENZ - SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN'

 

GUTACHTEN ZUM BAUWERKSZUSTAND

Bei bestehenden Gebäuden, stehen wir den Eigentümern oder potenziellen Käufern zur ersten Einschätzung der Bausubstanz sowie der evtl. damit verbundenen Kostenanalyse für eine mögliche Sanierung zur Verfügung. Bei der Bestandsbegehung, wird die zu besichtigende Immobilie unter fachlichen Kriterien begutachtet. Nach der Begehung wird ein Kurzgutachten erstellt, was einen Überblick über den Allgemeinzustand der Immobilie gibt. Optional können die dabei festgestellten Instandhaltungsrückstände von uns mit einer Kostenschätzung hinterlegt werden, die einen ersten Eindruck über die zu erwartenden Renovierungskosten geben. >>> auch als gerichtsverwertbares Gutachten im Leistungsbereich 'ENERGIEEFFIZIENZ - SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN'

 

VERFORMUNGSGUTACHTEN FÜR IMMOBILIEN IM DENKMALSCHUTZ

Bei Genehmigungsverfahren bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt häufig die Frage auf - ob die vorhandene denkmalgeschützte Bausubstanz noch technisch mit wirtschaftlicher Vernunft zu erhalten ist, oder ob die Bausubstanz durch Verformung und Beschädigung zu sehr beeinträchtigt ist und die Bausubstanz nicht mehr zu retten ist. Diese Fragestellungen treten sowohl bei dem Eigentümer/Bauherren auf, der die Maßnahme vorrangig bezahlen muss und auch bei der Denkmalschutzbehörde, die den Erhalt der Bausubstanz vertreten muss. Diese Gutachten fertigen wir gerne an, da wir hierbei alle unseren Qualifikationen aus der beruflichen Vergangenheit einbringen können.

 

BERATUNG BEIM GEBÄUDEUNTERHALT (FACILITY MANAGEMENT) - NACHRÜSTUNGEN ZU ARBEITSSCHUTZVORRICHTUNGEN

Bei Bestandsgebäuden sind in vielen Fällen die Arbeitssicherheitsvorkehrungen (z.B. Anschlagspunkte am Dach, etc.) nicht während der Planung des Gebäudes berücksichtigt worden, bei Gebäuden nach BJ 1998 sind solche Vorkehrungen gemäß der Baustellenverordnung jedoch im Rahmen der Baumerkmalsakte (SiGeKo-Unterlage) zu dokumentieren, bei älteren Gebäuden gab es noch keine Vorschriften um die Arbeitssicherheit für Wartung- und Instandhaltungsarbeiten bereits während des Baus zu planen. Daher ist bei der Überprüfung dieser Dokumente bzw. der Überprüfung der Notwendigkeit von solchen Einrichtungen immer auch die ursprüngliche Planung mit betroffen, es könnte sein das seitens des Bauherren die Beauftragung der SiGeKo-Leistungen verpasst wurde, es könnte sein das der SiGeKo die Planung nicht sachgemäß durchgeführt hat oder die Ausführung am Objekt weist erhebliche Abweichungen vom eigentlichen Plan auf, so das die kostenintensive Nachrüstung von Sicherheitseinrichtungen ggf. auf viele 'Schuldige' verteilt werden kann.

 

WARTUNGS- UND INSTANDHALTUNGSMANAGEMENT (TECHNISCHE GEBÄUDEBETREUUNG)

 

 

 

OBJEKTBETREUUNG (LPH 9)

 

 

 

BERATUNG ZUM "BAUEN IM BESTAND"

Es kommt immer häufiger vor, das Eigentümer in Eigenleistung an Ihrem Gebäude Renovierungen, Modernisierung und teilweise auch Sanierungen vornehmen, diese "Eigenbauer" beraten wir hinsichtlich der richtigen Ausführung natürlich gerne, da auch wenn die Kosten für die fachliche Ausführung durch Handwerksleistungen eingespart werden kann, sollte auf die korrekte Verwendung von Baustoffen wert gelegt werden da die nachträglichen Korrekturen bei fehlerhaftem Einbau von bauphysikalisch wichtigen Materialien eine erheblichen Schaden am Gebäude verursachen kann, der in der Regel um ein vielfaches höher liegt als die Ersparnis durch Eigenleistung! Diese externe Beratung sollten speziell bei allen Arbeiten die die Konstruktion (Statik) des Gebäudes, den Schallschutz, den Brandschutz und den Feuchte- und Wärmeschutz betreffen in Anspruch genommen werden.

 

BAUBERATUNG 'QUALIFIZIERTER BEGLEITER AUF DEM WEG ZUR TRAUMIMMOBILIE'

Es gibt oft kleine fragen die Bauherren oder Immobilienkäufer etwas Kopfzerbrechen bescheren, da man mit Hilfe von Internet und sonstigen Informationsmitteln nicht auf die richtige Lösung kommt, daher einfach eine Fachmann fragen, kostet zwar ein 'kleines' Geld, erspart aber langwierige Kopfschmerzen.

 

BETREUUNG VON KAUF- UND MIETINTERESSENTEN

Im Rahmen von Immobilienvermarktungen ist es Eigentümern nicht immer Möglich die Immobilie selbst den Kaufinteressenten zu präsentieren, aber einen Maklervertrag möchten einige auch nicht abschließen, da die Maklerprovisionen in der Regel vom Verkäufer in den Verkaufspreis einzukalkulieren sind bzw. vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen wären, dies macht den Immobilienerwerb für einige Immobilieninteressenten unerschwinglich, daher bieten wir die fachkundige Begleitung bei Verkauf einer Immobilie den Immobilienbesitzern gerne auf Stundennachweis oder nach individuellem Angebot an.

"Wo man ihm ein Rätsel schenkt, steht der Ingenieur und denkt"

(C) Dipl.-Ing. (FH) Rouven JASCHKE | Beratender Ingenieur [2005-2019]