WERTERMITTLUNG [IMMOBILIENBEWERTUNG]

Wertermittlung bei Immobilien ?

Mit dem Leistungsbereich "Immobilienbewertung" bieten wir eine Ergänzung zu den Leistungen aus der Planung von Baumaßnahmen in der Betriebsphase von Gebäuden an. Die dabei entstandenen Leistungsbereiche, bilden eine Ergänzung zu den Leistungen einer Hausverwaltung oder eines Immobilienmaklers, können dessen Leistungen aber nie ganz ersetzen. Vielmehr ist es in unserem Interesse, den kaufmännischen Bereich der Immobilienmakler oder Hausverwaltern durch unser technisches Know-How bei Bestandsgebäuden zu unterstützen.

Durch die Weiterbildungen im Bereich der "Immobilienbewertung", in Kombination mit der Ausbildung zum Tragwerksplaner, Entwurfsverfasser und Energieberater ist es uns nun möglich eine umfassende "Kauf- und Sanierungsberatung" bei Bestandsimmobilien anzubieten.

 

"Wer einmal baut, der glaub meist nicht, wie schnell man sich zugrunde richt'.

Ein falscher Plan, kein guter Rat, das Geld ist hin. Es bleibt der Schad'.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet, dass er den richt' gen Planer findet."

 

(Sprüche zum Bauen ;Wolfgang Sperling)

 

 

Immobilienbewertung

Wertermittlung bebauter/unbebauter Grundstücke als privates Kurzgutachten zur Einschätzung von Kaufpreis bzw. Verkaufserlös, gerichtsverwertbares Wertgutachten in Streitfällen oder ein erweitertes Wertgutachten mit Aussagen zu Beleihungs- oder Versicherungswerten [ImmoWertV]

In der Immobilienbewertung soll der Verkehrswert einer Immobilie abgebildet werden. Der "Verkehrswert" und die damit verbundenen Gebäudewertangaben "Kaufpreis" und "Beleihungswert" erfordern hierbei ein unterschiedliches Maß an Ermittlungsarbeit.

Der "Kaufpreis" kann in Form eines Kurzgutachtens mit nur einer Verfahrensweise (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) ermittelt werden und bittet danach bereits einen angemessenen Kaufpreis einer Immobilie, diese Kurzgutachten dienen in der Regel Kaufinteressenten bzw. Verkäufern zur Überprüfung des angesetzten Verkaufspreises.

Ein vollständiges "Verkehrswertgutachten" wird unter Umständen für offizielle Anlässe (Vermögensübersicht für den Fall der  Zwangsversteigerung, Erbschaftsregelung, Scheidung, Betriebsauflösung, Betriebsverkauf, etc.) benötigt und muss aus diesem Grund etwas umfangreicher in der Begründung und der Verfahrenswahl (mindestens 2 Verfahren) sein.

Für die mögliche Absicherung von größeren Darlehen, kann es zu dem gemachten Verkehrswertgutachten noch notwendig werden, den "Beleihungswert" separat auszuweisen, dabei wird dann auf Basis des Verkehrswertes eine mögliche Beleihung ermittelt. Je nach Immobilienart kann der Beleihungswert zwischen 50 und 100 % des Verkehrswertes liegen. Um diesen Wert zu erfassen, sind weitergehende Ermittlungen bzgl. des Vermarktungszeitraumes notwendig.

Immobilien können in der Wertermittlung (Immobilienbewertung) in zwei Hauptgruppen eingeteilt werden:

 

Normalstufe:

Alle nicht in der "Schwierigkeitsstufe aufgeführten Grundstücke (inkl. Bebauung)

 

 

Schwierigkeitsstufe:

Schwierigkeiten können insbesondere vorliegen bei Wertermittlungen:

- für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte sowie sonstige Rechte,

- bei Umlegungen und Enteignungen,

- bei steuerlichen Bewertungen,

- für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,

- bei Berücksichtigung von Schadensgraden,

bei Wertermittlungen, zu deren Durchführung der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss, zum Beispiel

- Beschaffung und Ergänzung der Grundstücks-, Grundbuch- und Katasterangaben,

- Feststellung der Roheinnahmen,

- Feststellung der Bewirtschaftungskosten,

- örtliche Aufnahme der Bauten, (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten)

- Anfertigung von Systemskizzen im Maßstab nach Wahl,

- Ergänzung vorhandener Grundriss- und Schnittzeichnungen (Gesonderte Leistung=nicht im Honorar der Wertermittlung enthalten);

bei Wertermittlungen

- für mehrere Stichtage,

- die im Einzelfall eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen der Wertermittlung und eine entsprechende schriftliche Begründung erfordern.

 

Die einfachste Wertermittlung ist in Form eines Kurzgutachtens, ein Kurzgutachten eignetet sich zur eigenen Feststellung der Vermögenswerte, zur Ermittlung des möglichen Verkaufserlöses und unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Vermögensermittlung für die Hausbank.

Die Verkehrswertermittlung ist notwendig bei Gutachten, die Dritten zugänglich gemacht werden sollen, wie z. B. die Vermögensermittlung bei Ehescheidung, Vererbung, Verkauf (Firmenkapital), Verwertung nach SGB oder sonstigen gerichtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Zwangsversteigerungen, etc.)

Die zur Verkehrswertermittlung zusätzlich auszuweisenden Werte bei einer Beleihung der Immobilie sind nur durch eine erweiterte Immobilienbewertung mit Beleihungswertausweisung möglich.

Pos. 0.6 # Wertermittlung vor möglichen Baumaßnahmen (Einkaufswert)

Pos. 7.6 # Wertermittlung vor einer (Teil-) Veräußerung (Verkaufswert)

Pos. SB # Statusbericht

Durch die aktuell anhaltenden Komplikationen in der Baubranche kommt es zu zeitlichen Verzögerungen, auf die die beratenden und planenden Projektbeteiligten nur wenig Einfluss nehmen können. (siehe untenstehende Stellungnahme)

Honorarhinweis >> Die Erstellung von monatlichen Statusberichten ist zu einem Pauschalhonorar von 239,00 €/Monat (netto, zzgl. Nebenkosten, zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer) möglich.

Stellungnahme zur aktuellen Situation in der Baubranche

Viele wundern sich, weil nichts vorangeht, und lassen dann ihren Frust über die Situation an denen aus, die nun seit vielen Monaten am Limit arbeiten, um die Situation einigermaßen in den Griff zu bekommen.

 

1. Wir haben nun seit Jahren einen extremen Personalmangel in einigen notwendigen Gewerken (z.B. Heizung/Sanitär), dieser Fachkräftemangel führt zu langen Vorlaufzeiten in der Projektvorbereitung, da man als ausschreibender Planer erstmal einen qualifizierten Fachbetrieb finden muss, der gewillt ist in absehbarer Zeit ein Angebot zu erstellen und dann auch personell in der Lage ist die geforderten Arbeiten zu erbringen.

 

2. ‚Corona‘ hat seit dem Ausbruch im Frühjahr 2020 für viele terminlichen Komplikationen auf Baustellen gesorgt, den jeder Infektionsfall oder Verdachtsfall führte zu angewiesenen Quarantänen, die sich nicht nur auf das jeweilig akut betroffene Gewerk bezogen haben, sondern immer den ganzen Terminplan mit allen Beteiligten (Bei einer normalen Sanierung eines Einfamilienwohnhauses sind bis zu 20 Firmen beteiligt!), die dann alle neu koordiniert werden mussten. Diesen ‚Termin-Flipper‘ haben wir bei einigen Baustellen nicht nur einmal durchgemacht, sondern mehrfach – in extremen Fällen führte dies zu Verdoppelungen der eigentlich angedachten Bauzeit mit allen damit verbundenen Mehrkosten.

 

3. Eine Begleiterscheinung von ‚Corona‘ waren die teilweise gestörten Lieferketten, was sich auch auf die Verfügbarkeit von dringend benötigten Bauteilen auf dem Bau bemerkbar gemacht hat. Lieferzeiten von sonst innerhalb von 3-4 Wochen verfügbaren Lagerwaren konnten nie vorausgesagt werden, sondern es waren immer Überraschungen dabei, so dass manches Material erst nach 28-32 Wochen nach Bestellung auf den Baustellen aufgetaucht ist! (Aktuelles Beispiel: Lieferzeit für ‚intelligente Steckdosen‘ bis zu 8 Monaten!)

 

4. Zu all den Schwierigkeiten kamen ab dem 24.02.2022 noch die Unwägbarkeiten des Krieges hinzu, durch die sich dadurch verschärfenden Lieferengpässe und die nahezu unkalkulierbaren Energiekosten sehen sich viele Firmen aktuell nicht in der Lage ein verbindliches Angebot abzugeben. Die Angebote beinhalten immer eine Klausel, die es möglich macht, die Preissteigerungen bei Material, Logistik und Energie an die Auftraggeber weiterzugeben.

 

5. In diesem Spannungsfeld ist die Politik verständlicherweise zum Handeln gezwungen, neben den hier sowieso anstehenden Neuausrichtungen der Gesetzgebung hinsichtlich des Klimaschutzes, werden akut die Richtlinien im Bereich der Fördermittel fortlaufend weiterentwickelt und die Zinsen für subventionierte Förderdarlehen werden nahezu täglich angepasst. Diese Änderungen führen zu erhöhtem zeitlichem Aufwand bei den planenden Fachkräften, da jede Änderung Auswirkungen (laufende Aktualität der Beratungsgrundlagen, Software-Updates, usw.) auf das tägliche Arbeiten hat.

 

Die Änderungen in der Gesetzgebung und der Fördermittellandschaft haben auch grundlegende Auswirkungen auf unsere Arbeit, so müssen wir uns für die anstehenden Herausforderungen aus-, weiter- und fortbilden! Allein dieses Jahr habe ich ca. 25 Arbeitstage, die ich für diese Aus-, Weiter- und Fortbildungen einplanen muss – die Bildungsträger nehmen hier keine Rücksicht auf meinen individuellen Terminplan, sondern ich muss mich nach dem Bildungsangebot richten!

 

Mit diesen von unserer Seite nicht zu beeinflussenden Rahmenbedingungen sind wir nun seit vielen Monaten konfrontiert, viele Projekte, die sich in der Bauphase verzögern treffen auf Projekte in der Bauvorbereitung (Planung & Ausschreibung). Auch wenn wir so viel Arbeiten wie es unsere eigene Kraft zulässt, können wir noch nicht zaubern. Wenn von staatlichen Stellen (Ämtern), den Fördermittelgebern und den finanzierenden Banken eine Reaktionszeit von mehreren Wochen besteht (z.B. wurde eine einfache Rückfrage an ein Bauamt erst nach 6 Monaten verbindlich beantwortet – wegen fehlendem Personal!). Wir alle 6-8 Wochen die laufenden Projekte auf der Wiedervorlage haben, um bei den ausbleibenden Angeboten bei den Handwerksbetrieben nachzuhaken, ist es uns nicht möglich zu ‚Terminen‘ oder ‚Kosten‘ aktuell verbindliche Zusagen zu treffen.

Es bleibt bei der grundsätzlichen Aussage: ‚Es ist dann fertig, wenn es fertig ist!‘ und wenn es fertig ist, liegt es im Grundgedanken jedes Auftrags, dass die Auftraggeber es dann auch schnellstmöglich erhalten und mit dem fertiggestellten Auftrag auch von mir eine Rechnung erhalten.

Da ich mich gerne auf die anstehenden Aufgaben konzentriere, und meine Zeit auch endlich ist, ist es mir in der aktuellen Lage nicht möglich alle Kunden immer individuell auf dem Laufenden zu halten, bzw. Kunden für derartige Leistungen (Telefonate) kein Honorar bezahlen möchten und ich aber wie jeder Mensch arbeite, um meinen Lebensunterhalt zu bestreiten.

Um mir mehr produktive Zeit zu lassen, in der ich mich um die Probleme meiner Auftraggeber kümmern kann, wäre es daher auch hilfreich im Sinne aller Kunden, auf mehrfaches Rückfragen oder gar penetrantes Drängeln zu verzichten, das führt nur dazu, dass alles noch länger dauert!

Pos. EV # Eigentümerversammlung

Sollte es notwendig sein zum besseren Verständnis von Gutachten stellungnahmen oder Angeboten, dass der Büroinhaber dies während einer Eignetümerversammlung (WEG), Verwaltungsbeiratssitzung (WEG) oder Mitgliederversammlung (e.V./e.G.) erläutert, kann dies in terminlicher Absprache erfolgen.

Honorarhinweis >> Die Teinahme ist zu einem Pauschalhonorar von 199,00 €/Termin (netto, zzgl. Nebenkosten, zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer) möglich. >>> Download: "Beauftragung EV (Eigentümerversamlung)"

 
 
 

www.beratung-planung-bauleitung.de

Modern Architecture