WERTERMITTLUNG [IMMOBILIENBEWERTUNG]

Wertermittlung bei Immobilien ?

Mit dem Leistungsbereich "Immobilienbewertung" bieten wir eine Ergänzung zu den Leistungen aus der Planung von Baumaßnahmen in der Betriebsphase von Gebäuden an. Die dabei entstandenen Leistungsbereiche, bilden eine Ergänzung zu den Leistungen einer Hausverwaltung oder eines Immobilienmaklers, können dessen Leistungen aber nie ganz ersetzen. Vielmehr ist es in unserem Interesse, den kaufmännischen Bereich der Immobilienmakler oder Hausverwaltern durch unser technisches Know-How bei Bestandsgebäuden zu unterstützen.

Durch die Weiterbildungen im Bereich der "Immobilienbewertung", in Kombination mit der Ausbildung zum Tragwerksplaner, Bauingenieur (Entwurfsverfasser) und Energieberater (Sachverständiger für Energieeffizienz) ist es uns nun möglich eine umfassende "Kauf- und Sanierungsberatung" bei Bestandsimmobilien anzubieten.

 

"Wer einmal baut, der glaub meist nicht, wie schnell man sich zugrunde richt'.

Ein falscher Plan, kein guter Rat, das Geld ist hin. Es bleibt der Schad'.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet, dass er den richt' gen Planer findet."

 

(Sprüche zum Bauen ;Wolfgang Sperling)

 

 

Immobilienbewertung

Wertermittlung bebauter/unbebauter Grundstücke als privates Kurzgutachten zur Einschätzung von Kaufpreis bzw. Verkaufserlös, gerichtsverwertbares Wertgutachten in Streitfällen oder ein erweitertes Wertgutachten mit Aussagen zu Beleihungs- oder Versicherungswerten [ImmoWertV]

In der Immobilienbewertung soll der Verkehrswert einer Immobilie abgebildet werden. Der "Verkehrswert" und die damit verbundenen Gebäudewertangaben "Kaufpreis" und "Beleihungswert" erfordern hierbei ein unterschiedliches Maß an Ermittlungsarbeit.

Der "Kaufpreis" kann in Form eines Kurzgutachtens mit nur einer Verfahrensweise (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) ermittelt werden und bittet danach bereits einen angemessenen Kaufpreis einer Immobilie, diese Kurzgutachten dienen in der Regel Kaufinteressenten bzw. Verkäufern zur Überprüfung des angesetzten Verkaufspreises.

Ein vollständiges "Verkehrswertgutachten" wird unter Umständen für offizielle Anlässe (Vermögensübersicht für den Fall der  Zwangsversteigerung, Erbschaftsregelung, Scheidung, Betriebsauflösung, Betriebsverkauf, etc.) benötigt und muss aus diesem Grund etwas umfangreicher in der Begründung und der Verfahrenswahl (mindestens 2 Verfahren) sein.

Für die mögliche Absicherung von größeren Darlehen, kann es zu dem gemachten Verkehrswertgutachten noch notwendig werden, den "Beleihungswert" separat auszuweisen, dabei wird dann auf Basis des Verkehrswertes eine mögliche Beleihung ermittelt. Je nach Immobilienart kann der Beleihungswert zwischen 50 und 100 % des Verkehrswertes liegen. Um diesen Wert zu erfassen, sind weitergehende Ermittlungen bzgl. des Vermarktungszeitraumes notwendig.

Immobilien können in der Wertermittlung (Immobilienbewertung) in zwei Hauptgruppen eingeteilt werden:

 

Normalstufe:

Alle nicht in der "Schwierigkeitsstufe aufgeführten Grundstücke (inkl. Bebauung)

 

 

Schwierigkeitsstufe:

Schwierigkeiten können insbesondere vorliegen bei Wertermittlungen:

- für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte sowie sonstige Rechte,

- bei Umlegungen und Enteignungen,

- bei steuerlichen Bewertungen,

- für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,

- bei Berücksichtigung von Schadensgraden,

bei Wertermittlungen, zu deren Durchführung der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss, zum Beispiel

- Beschaffung und Ergänzung der Grundstücks-, Grundbuch- und Katasterangaben,

- Feststellung der Roheinnahmen,

- Feststellung der Bewirtschaftungskosten,

- örtliche Aufnahme der Bauten, (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten)

- Anfertigung von Systemskizzen im Maßstab nach Wahl,

- Ergänzung vorhandener Grundriss- und Schnittzeichnungen (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten);

bei Wertermittlungen

- für mehrere Stichtage,

- die im Einzelfall eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen der Wertermittlung und eine entsprechende schriftliche Begründung erfordern.

 

Die einfachste Wertermittlung ist in Form eines Kurzgutachtens, ein Kurzgutachten eignetet sich zur eigenen Feststellung der Vermögenswerte, zur Ermittlung des möglichen Verkaufserlöses und unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Vermögensermittlung für die Hausbank.

Die Verkehrswertermittlung ist notwendig bei Gutachten, die Dritten zugänglich gemacht werden sollen, wie z. B. die Vermögensermittlung bei Ehescheidung, Vererbung, Verkauf (Firmenkapital), Verwertung nach SGB oder sonstigen gerichtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Zwangsversteigerungen, etc.)

Die zur Verkehrswertermittlung zusätzlich auszuweisenden Werte bei einer Beleihung der Immobilie sind nur durch eine erweiterte Immobilienbewertung mit Beleihungswertausweisung möglich.