JASCHKE  |  Ingenieur- & Sachverständigenleistungen 

JASCHKE | Ingenieur- & Sachverständigenleistungen

Dipl.-Ing. (FH) Rouven Jaschke | Beratender Ingenieur

(Geprüfter) Sachverständiger für Immobilienbewertung

 

 

Immobilienbewertung - Wertermittlung bei Immobilien?

 

Mit dem Leistungsbereich "Immobilienbewertung" bieten wir eine Ergänzung zu den Leistungen aus der Planung von Baumaßnahmen in der Betriebsphase von Gebäuden an. Die dabei entstandenen Leistungsbereiche, bilden eine Ergänzung zu den Leistungen einer Hausverwaltung oder eines Immobilienmaklers, können dessen Leistungen aber nie ganz ersetzen. Vielmehr ist es in unserem Interesse, den kaufmännischen Bereich der Immobilienmakler oder Hausverwaltern durch unser technisches Know-How bei Bestandsgebäuden zu unterstützen.

 

Durch die Weiterbildungen im Bereich der "Immobilienbewertung", in Kombination mit der Ausbildung zum Tragwerksplaner, Entwurfsverfasser und Energieberater ist es uns nun möglich eine umfassende "Kauf- und Sanierungsberatung" bei Bestandsimmobilien anzubieten.

​​

 

Immobilienbewertung

 

Wertermittlung bebauter/unbebauter Grundstücke als privates Kurzgutachten zur Einschätzung von Kaufpreis bzw. Verkaufserlös, gerichtsverwertbares Wertgutachten in Streitfällen oder ein erweitertes Wertgutachten mit Aussagen zu Beleihungs- oder Versicherungswerten [ImmoWertV]

 

In der Immobilienbewertung soll der Verkehrswert einer Immobilie abgebildet werden. Der "Verkehrswert" und die damit verbundenen Gebäudewertangaben "Kaufpreis" und "Beleihungswert" erfordern hierbei ein unterschiedliches Maß an Ermittlungsarbeit. Der "Kaufpreis" kann in Form eines Kurzgutachtens mit nur einer Verfahrensweise (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) ermittelt werden und bittet danach bereits einen angemessenen Kaufpreis einer Immobilie, diese Kurzgutachten dienen in der Regel Kaufinteressenten bzw. Verkäufern zur Überprüfung des angesetzten Verkaufspreises. Ein vollständiges "Verkehrswertgutachten" wird unter Umständen für offizielle Anlässe (Vermögensübersicht für den Fall der Zwangsversteigerung, Erbschaftsregelung, Scheidung, Betriebsauflösung, Betriebsverkauf, etc.) benötigt und muss aus diesem Grund etwas umfangreicher in der Begründung und der Verfahrenswahl (mindestens 2 Verfahren) sein. Für die mögliche Absicherung von größeren Darlehen, kann es zu dem gemachten Verkehrswertgutachten noch notwendig werden, den "Beleihungswert" separat auszuweisen, dabei wird dann auf Basis des Verkehrswertes eine mögliche Beleihung ermittelt. Je nach Immobilienart kann der Beleihungswert zwischen 50 und 100 % des Verkehrswertes liegen. Um diesen Wert zu erfassen, sind weitergehende Ermittlungen bzgl. des Vermarktungszeitraumes notwendig.​

 

Immobilien können in der Wertermittlung (Immobilienbewertung) in zwei Hauptgruppen und eine Ergänzung eingeteilt werden:​

 

Normalstufe:

Alle nicht in der "Schwierigkeitsstufe aufgeführten Grundstücke (inkl. Bebauung)

 

Schwierigkeitsstufe:

Schwierigkeiten können insbesondere vorliegen bei Wertermittlungen:

• für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte sowie sonstige Rechte,

• bei Umlegungen und Enteignungen,

• bei steuerlichen Bewertungen,

• für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,

• bei Berücksichtigung von Schadensgraden,

 

bei Wertermittlungen, zu deren Durchführung der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss, zum Beispiel

• Beschaffung und Ergänzung der Grundstücks-, Grundbuch- und Katasterangaben,

• Feststellung der Roheinnahmen,

• Feststellung der Bewirtschaftungskosten,

• örtliche Aufnahme der Bauten, (Gesonderte Leistung=nicht im Pauschalhonorar der Wertermittlung enthalten)

• Anfertigung von Systemskizzen im Maßstab nach Wahl,

• Ergänzung vorhandener Grundriss- und Schnittzeichnungen (Gesonderte Leistung=nicht im Honorar der Wertermittlung enthalten);

 

bei Wertermittlungen

• für mehrere Stichtage,

• die im Einzelfall eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen der Wertermittlung und eine entsprechende schriftliche Begründung erfordern.

 

Die einfachste Wertermittlung ist in Form eines Kurzgutachtens, ein Kurzgutachten eignetet sich zur eigenen Feststellung der Vermögenswerte, zur Ermittlung des möglichen Verkaufserlöses und unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Vermögensermittlung für die Hausbank. (vgl. Pos. 0.6)

 

Die Verkehrswertermittlung ist notwendig bei Gutachten, die Dritten zugänglich gemacht werden sollen, wie z. B. die Vermögensermittlung bei Ehescheidung, Vererbung, Verkauf (Firmenkapital), Verwertung nach SozialGesetzBuch (SGB) oder sonstigen gerichtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Zwangsversteigerungen, etc.)

 

Die zur Verkehrswertermittlung zusätzlich auszuweisenden Werte bei einer Beleihung der Immobilie sind nur durch eine erweiterte Immobilienbewertung mit Beleihungswertausweisung möglich.

 

 

[Pos. 0.6]

Wertermittlung vor möglichen Baumaßnahmen (Einkaufswert)

​

Bei der Eigentumsübertragung sei es nun der Erwerb einer Immobilie oder die Übertragung einer Immobilie im Rahmen der Familie, benötigt man zur Verifizierung des 'Einkaufswertes' eine unabhängige Kaufpreiseinschätzung. Diese kurze Wertermittlung führen wir gerne unabhängig neutral durch. Die erste Frage, die man sich beim Immobilienerwerb immer stellen sollte, ist 'Was ist mir die eigene Traumimmobilie wert?' und die dazugehörende zweite Frage ist dann 'Kann ich mir die Immobilie finanziell leisten?'. Beide Fragen muss jeder Immobilieninteressent für sich selbst und mit seiner Hausbank ausmachen, die von uns im Rahmen der 'Kauf- und Sanierungsberatung' integrierte Kaufpreisprüfung ist eine Auswertung des tatsächlichen Immobilienwertes und der notwendigen Investitionskosten.

 

 

[Pos. 7.6]

Wertermittlung vor einer (Teil-) Veräußerung (Verkaufswert)

​

Wertermittlungen werden durch 2 der 3 möglichen Ermittlungsverfahren je nach Nutzung der Immobilie durchgeführt und entsprechend der tatsächlichen regionalen Marktlage dann gewichtet. Die 3 zur Verfügung stehenden bewertungsverfahren sind neben dem Ertragswertverfahren (Ermittlung über die zu erwartenden Erträge (Miet-/Pachteinnahmen)), das Sachwertverfahren (Ermittlung über den Substanzwert der vorhandenen Bebauung) auch das Vergleichswertverfahren (Vergleich über am Markt gehandelte vergleichbare Immobilien).

 

 

[Pos. SV-W]

Gutachten zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

​

Sachverständigengutachten im Themenbereich ‚Immobilienbewertung‘ nach erfasster Fragestellung des Auftraggebers.

​

​

Zusatzleistungen während der Projektabwicklung

​

[Pos. SB]

Statusbericht | Monatlicher Bericht zum Leistungsstand am Projekt

​

Durch die aktuell anhaltenden Komplikationen in der Baubranche kommt es zu Verzögerungen, auf die die beratenden und planenden Projektbeteiligten nur wenig Einfluss nehmen können.

​

​

[Pos. EV] [DOWNLOAD]

(Eigentümer-)Versammlungen

​

Sollte es notwendig sein zum besseren Verständnis von Gutachten Stellungnahmen oder Angeboten, dass der Büroinhaber dies während einer Eigentümerversammlung (WEG), Verwaltungsbeiratssitzung (WEG) oder Mitgliederversammlung (e.V./e.G.) erläutert, kann dies in terminlicher Absprache erfolgen.

​

​

01.07.2005

gez. Rouven Jaschke

(letzte Änderung 07.01.2023)

​

​