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Projektsteuerung (Kosten)

 

BAUMANAGEMENT - Eine reine Bauherrenaufgaben?

Das sogenannte Baumanagement ist nach Auffassung der DIN 276 (u. a. offizieller Texte) eine reine Bauherrenaufgabe. In der DIN 276 werden unter der "KG 700 - Baunebenkosten" unter dem Punkt der "KG 710 - Bauherrenaufgaben" folgende Leistungen aufgeführt:

 

712 Projektsteuerung

Steuerung und Kontrolle (=Projektmanagement) der Bereiche Kosten, Termine und Qualitäten. Die Einhaltung der zu Beginn des Projektes getätigten Projektziele in Bezug auf Kosten, Termine und Qualität sind nur durch den Bauherren selbst wirklich einzuhalten. Die jahrelange Erfahrung hat gezeigt, dass eine Projektsteuerung nur der Selbstkontrolle des Bauherren dienen kann. Wenn ein Bauherr an einer Stelle vom ursprünglich geplanten abweicht, hat dies immer Folgen für den gesamten Projektverlauf. Es ist für viele Bauherren ein Hemmnis, für die eigene Selbstkontrolle einen externen Fachmann zu beauftragen, der im ersten Moment höhere Kosten durch sein Honorar verursacht.

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Das beste Controlling kann jedoch nicht eine mangelhafte Planung ersetzen oder ausbessern. Bei vielen Projekten haben wir feststellen müssen, dass die Planung bei Baubeginn noch nicht abgeschlossen war. Eine Kostensicherheit, Terminsicherheit und Qualitätssicherheit kann jedoch erst gegeben werden, wenn alle Beteiligten wissen, was das gemeinsame Projektziel ist, das heißt bei Baubeginn müssen alle relevanten Planungsunterlagen vollständig vorliegen, bei unvollständiger Planung oder nach Baubeginn geänderter Planungen ist der gesamte Projektsteuerungsprozess im Bereich Kosten, Termine und Qualitäten gefährdet. Daher gelten folgende Grundsätze:

 

"Mit mehr Zeit - kann man auch die Kosten senken"

"Mit mehr Geld - kann auch schneller gearbeitet werden"

"Mit mehr Qualität - können auch Termine und Kosten besser im Griff gehalten werden"

 

Aus diesen Gründen ist es wichtig, dass die Planung vor Baubeginn abgeschlossen ist. Nur anhand einer vollständigen Planung lässt sich ein Kostenrahmen feststellen, ein exakter Detailterminplan erarbeiten und die Qualitätsmerkmale der Bauteile eindeutig bestimmen. Auch wenn wir und unsere Kollegen in unserem Arbeitsbereich gute Arbeiten leisten, bleibt der Wunsch manches Bauherren mit wenig Geld in ganz kurzer Zeit sehr hochwertig zu bauen jedoch in der Realität ein irrealer Wunschtraum.

 

"Mehr Sicherheit kann die Produktivität erhöhen und zu Kostenersparnissen führen!"

 

Mein persönliches Fazit zur Eingangs gestellten Frage "Baumanagement - eine reine Bauherrenaufgabe?" lautet ganz klar: Ja der Bauherr hat die Aufgabe alles für einen positiven und planmäßigen Projektablauf zu tun. Er kann hierbei jedoch auf gut ausgebildete Fachleute zurückgreifen, die das Baumanagement dann unter seiner Leitung optimal ausführen. Die langjährige Erfahrung in den unterschiedlichen Tätigkeitsbereichen bei Projekten jeder Größenordnung hat mir in dieser Hinsicht einige Dinge offenbart, es wird zu wenig miteinander über wesentliche Dinge gesprochen. Darum an dieser Stelle noch einmal der Hinweis auf grundsätzliche Dinge:

 

Planen heißt Vorausdenken - daher sollte die Planung vor Baubeginn abgeschlossen sein!

 

Kostenschätzungen sind eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Erstellung! (nachträgliche Änderungen der Leistung, allgemeine Preis- und Marktentwicklungen können nur bedingt dabei berücksichtigt werden!)

 

Bauverträge sollten, wenn möglich immer juristisch und technisch geprüft werden!

 

Protokolle sollten nur unterzeichnet werden, wenn der Inhalt und die sich daraus ergebenden Konsequenzen vollständig verstanden wurden!

 

Auch beim Fertighaus ist es sehr zu empfehlen einen vom Bauprozess unabhängigen Experten zu beauftragen, den nur die direkt vom Bauherren beauftragte "BAUBEGLEITUNG" handelt wirklich im Sinne der Bauherren!

 

Es muss jedoch immer wieder darauf hingewiesen werden, dass bei allem Verständnis für den Sparsinn der Bauherren und Hauseigentümer, auch die geistigen Leistungen von Architekten, Bauingenieuren, Planern und anderen Beteiligten in entsprechendem Masse honoriert bzw. entlohnt werden müssen. Daher kann es auch alle diese Leistungen nur gegen ein auskömmliches Honorar geben!

 

Das klassische Projektmanagement besteht aus „4+1“ parallel notwendigen Komponenten:

 

>> Projektmanagement = Organisation von allen Planungs-/Bauabläufen (Baumanagement/Bauleitung)

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>> Projektsteuerung 'Qualitätscontrolling' (Teil der 'Energieeffizienz + Nachhaltigkeit')

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>> Projektsteuerung 'Termincontrolling' (Bauleitung/Baumanagement oder externes Termincontrolling)

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>> Projektsteuerung 'Kostencontrolling' (Mit den Kosten befasse ich mich explizit bereits seit dem Studium)

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>> Sicherheits- und Gesundheitsschutz (vgl. ‚SiGe-Koordination‘)

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Wie erstellt man eine Kostenstruktur für ein Bauprojekt?

Die Ausgangsbasis für eine fundierte Kostenstruktur ist ein Kostenrahmen in Anlehnung an die DIN 276. Die Gesamtkosten werden demzufolge in einzelne Kostenbestandteile aufgesplittet. Der DIN-Kostenrahmen umfasst grundsätzlich 8 Kostengruppen, jeweils mit einer Gliederungstiefe von drei Ebenen, zur Übersicht die Kostengruppen:

 

100 – Grundstück (inkl. der Grundstücksnebenkosten)

200 – Vorbereitende Maßnahmen (Herrichten, Erschließen)

300 – Bauwerk "Baukonstruktionen"

400 – Bauwerk "Technische Anlagen"

500 – Außenanlagen und Freiflächen 

600 – Ausstattung und Kunstwerke

700 – Baunebenkosten (Gebühren, Honorare, ...)

800 – Finanzierung

 

In diese Kostengruppen nach DIN 276 werden die Kosteneingeordnet. Manche Positionen sind dagegen auch schon bekannt, wie die Kosten des potenziellen Grundstücks, bisher getätigte Ausgaben oder Investitionskosten. Die weiteren Kosten werden unter Zuhilfenahme von Grundflächen, Rauminhalten oder sonstigen Maßangaben, die all auf Basis der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte) ermittelt werden hergeleitet!

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[Pos. 0.4]

Kostenschätzung

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Der in der Literatur und der Normung vorgesehene erste Kostenrahmen als Budgetierung für ein Projekt hat sich als realitätsfremd erwiesen, bei der Genauigkeit in der ersten Ebene (KG 100-800) ist die Aussagekraft der 8 Kostengruppen sehr vage, da hierfür grundlegende Annahmen getroffen werden müssen, die sich nur durch die zweite Kostenebene darstellen lassen. Daher empfehlen wir die Kostenschätzung nach DIN 276 nicht wie vorgesehen in der LPH 2 'Vorplanung' sondern diese erste Kostenschätzung mit der zweiten Ebene der Kostengruppen in die LPH 0 'Projektentwicklung' vorzuziehen! Die Kostenschätzung soll als Grundlage der Entscheidungsfindung für die weitere Projektplanung dienen.

 

Die Genauigkeit der Kostenschätzung liegt bei ca. +/- 30 %. (ACHTUNG: Bei 'Bauen im Bestand' ist die Genauigkeit bei ca. +/- 40 %)

 

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[Pos. 1.4]

Kostenberechnung

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Die Kostenberechnung nach DIN 276 geht weiter ins Detail und bezieht sich auf die dritte Ebene der Kostengruppen, das heißt auf die Einerstellen. Sie ist Teil der LPH 3 'Entwurfsplanung' und dient als Entscheidungsgrundlage für die weiteren Planungen im Projekt.

 

Die Genauigkeit der Kostenberechnung liegt bei ca. +/- 20 %. (ACHTUNG: Bei 'Bauen im Bestand' ist die Genauigkeit bei ca. +/- 30 %)

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[Pos. 2.4]

Kostenanschlag

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Der Kostenanschlag nach DIN 276 ist Teil der LPH 7 'Mitwirkung bei der Vergabe'. Die Kostendarstellung im Rahmen dieser Stufe ist Basis für die Vergabe der ausgeschriebenen Bauleistungen und dient der Budgetierung der Baumaßnahme.

 

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[Pos. 3.4]

Controlling ‚Kosten‘

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In der Ausführungsphase werden die Kosten protokolliert und auf Fehlentwicklungen so früh wie möglich hingewiesen, eine Einmischung in den Kompetenzbereich der Bauleitung erfolgt nicht! 

 

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[Pos. 4.4]

Kostenfeststellung

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Die finale Phase der Kostenermittlung ist die Kostenfeststellung nach DIN 276. Sie kennzeichnet die Abrechnung der tatsächlich entstandenen Baukosten. Auch diese werden nach Kostengruppen entsprechend der DIN 276 bis zur dritten Ebene aufgegliedert und folgen der Struktur, die mit dem Kostenanschlag vorliegt. Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlichen Kosten. Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie gegebenenfalls zu Vergleichen und Dokumentationen. Grundlage für die Kostenfeststellung sind:

 

• geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistung, usw.

• Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen

• Erläuterungen

 

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[Pos. 5.4]

Kostenanalyse

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Eine Kostenanalyse führen wir gemeinsam mit Bauträgern oder Fertighausherstellern nach erfolgreichem Projektabschluss immer gerne durch, da man durch die Auswertung der Kosten in Verbindung mit dem Projektverlauf für spätere Projekte bessere Kennzahlen zur Kostenschätzung.

 

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[Pos. 6.4]

Ergänzende Zusatzleistungen 'Projektsteuerung (Kosten)'

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(Z) Ergänzende Leistungen zu Pos. 1.4; Pos. 2.4; Pos. 3.4; Pos. 4.4 und Pos. 5.4

• Analyse der Ausschreibungen hinsichtlich der Kosten

• Aktives Eingreifen bei Kostenexplosionen in die Planung/Bauleitung ('Trouble-Shooting')

• ...

 

​(A) Mögliche Auslagen während der Beratung

• ​...

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Zusatzleistungen während der Projektabwicklung

 

[Pos. SB]

Statusbericht | Monatlicher Bericht zum Leistungsstand am Projekt

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Durch die aktuell anhaltenden Komplikationen in der Baubranche kommt es zu Verzögerungen, auf die die beratenden und planenden Projektbeteiligten nur wenig Einfluss nehmen können.

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[Pos. EV] [DOWNLOAD]

(Eigentümer-)Versammlungen

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Sollte es notwendig sein zum besseren Verständnis von Gutachten Stellungnahmen oder Angeboten, dass der Büroinhaber dies während einer Eigentümerversammlung (WEG), Verwaltungsbeiratssitzung (WEG) oder Mitgliederversammlung (e.V./e.G.) erläutert, kann dies in terminlicher Absprache erfolgen.

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01.07.2005

gez. Rouven Jaschke

(letzte Änderung 08.01.2023)

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